Kraków niemal zrównał się z Warszawą

Zaskakujące dane transakcyjne

W tym miesiącu: Kawalerki najdroższe / Kraków dogania Warszawę / Duże mieszkania wyraźnie tańsze / Podaż w większości miast spada / Gdańsk odbija w górę / Mieszkania szybciej znikają z rynku / Stopy stabilne — kredyty jeszcze rosną

Małe mieszkania wygrywają.
Duże nawet o 26% tańsze

Najświeższe dane transakcyjne z sześciu największych miast pokazują, że najmniejsze mieszkania (<35 m²) są najdroższe w przeliczeniu na metr kwadratowy.
W Warszawie i Krakowie stawki dla tego segmentu przekraczają 16 tys. zł/m², a nawet w tańszej Łodzi dochodzą do 9 tys. zł/m² (dane opierają się na medianie cen transakcyjnych, a nie na średniej).
Warto podkreślić, że ceny mieszkań w Krakowie wyraźnie zbliżyły się do poziomu warszawskiego.
W segmencie lokali poniżej 35 m² stawki wynoszą 16,6 tys. zł/m² w Warszawie i 16,2 tys. zł/m² w Krakowie.
Podobnie jest w przypadku mieszkań o powierzchni 35–45 m² — ceny transakcyjne w obu miastach są niemal identyczne i wynoszą odpowiednio 15,5 tys. zł/m² w Warszawie oraz 15,4 tys. zł/m² w Krakowie.
Zbliżony poziom cen w przedziale 35–45 m² widać także w Gdańsku i we Wrocławiu (patrz wykres).
Wraz ze wzrostem metrażu ceny systematycznie spadają. Największe mieszkania (80+ m²) są tańsze o 5–26%, w zależności od miasta.
Najmocniej różnicę czuć we Wrocławiu i Poznaniu, gdzie duże lokale są wyraźnie przecenione względem kawalerek (patrz wykres).
Z kolei Warszawa i Łódź mają najbardziej „spłaszczoną” strukturę cen — różnice między segmentami są minimalne, co sugeruje szeroki, stabilny popyt.
Ogólny obraz rynku jest jasny: małe mieszkania trzymają cenę najlepiej, a duże metraże pozostają relatywnie tanie jeśli chodzi o cenę jednostkową.
Cena całkowita wychodzi jednak zazwyczaj wyższa z uwagi na metraż.
To dobra wiadomość dla osób szukających większego mieszkania w rozsądnej cenie.

Ceny mieszkań

Korekta podaży stała się faktem — większość miast na minusie

Jak wynika z danych SonarHome w ostatnich miesiącach podaż mieszkań w dużych miastach wyraźnie się kurczyła.
Warszawa, Wrocław i Kraków notują najgłębsze spadki — od jesieni 2025 r. dostępnych ofert systematycznie ubywa, a na początku 2026 r. dynamika sięgała nawet –12% do –15%.
Na tle dużych miast wyróżnia się Gdańsk, który jako jedyny wszedł w 2026 r. z wyraźnym odbiciem — od marca do maja podaż rośnie i przechodzi na plus - względem maja 2025 (patrz wykres).
Łódź pozostaje najbardziej stabilna: spadki są płytkie, a w części miesięcy podaż nawet rosła.
Ogólny obraz jest jasny: oferta w większości miast skurczyła się, wraz z lepszą zdolnością kredytową górkę podażową w końcu spotkała korekta.
W bieżącym roku możemy się spodziewać, że zmiany w podaży nie będą wyraźne, jednak np. w Gdańsku widzimy trwający trend wzrostowy oferty.
Średni czas aktywności mieszkania w ofercie w maju w sześciu największych miastach Polski wynosił średnio trzy miesiące, a maj był kolejnym miesiącem z rzędu, gdy mieszkania szybciej znikały z rynku.

Statystyki rynkowe

Stopy bez presji wzrostu

RPP sygnalizuje utrzymanie stabilnych stóp procentowych, a ryzyko ich podwyżek wyraźnie zmalało.
Najnowsze dane o inflacji dają Radzie więcej czasu na ocenę sytuacji, a prezes NBP podkreśla, że obecny poziom stóp jest „wystarczająco wysoki”.
Ekonomiści Goldman Sachs wskazują, że stopy mogą pozostać bez zmian nawet do I kwartału 2027 r.
W tym otoczeniu rynek kredytów mieszkaniowych trzymał się dobrze.
Wartość nowo udzielonych kredytów wzrosła o 67 proc. r/r, a średnia kwota kredytu przekroczyła 469 tys. zł.
Według BIK ożywienie wynika m.in. z wciąż rosnących wynagrodzeń oraz dużego udziału refinansowań, czyli kredytów zaciąganych po to, by spłacić wcześniejsze, droższe zobowiązania i kontynuować nowy kredyt z niższym oprocentowaniem.
Refinansowania wspierają akcję kredytową, ale nie przekładają się na popyt na mieszkania.
W najbliższych kwartałach kluczowe będzie tempo inflacji oraz to, czy rynek mieszkaniowy utrzyma obecne tempo - zwłaszcza patrząc na to, że nastroje konsumenckie są dobre, jednak zdolność do dokonywania ważnych zakupów nie rośnie.

Zastanawiasz się ile jest warte Twoje mieszkanie? Skorzystaj z naszego darmowego kalkulatora nieruchomości, który zbiera i analizuje setki tysięcy ogłoszeń z portali nieruchomości oraz uwzględnia rzeczywiste ceny transakcyjne. Wynik otrzymasz natychmiast.

Wyceń mieszkanie

SonarHome to nowoczesny i wiarygodny ekspert na rynku nieruchomości.
Wykorzystując dane ofertowe i transakcyjne, analizy i technologię, wspiera użytkowników w podejmowaniu świadomych decyzji – od zakupu po sprzedaż mieszkania.
Dostarczamy profesjonalny raport z wyceną nieruchomości, który opiera się na realnych danych rynkowych. Następnie rekomendujemy najlepszego agenta by cały proces sprzedaży nieruchomości przebiegał skutecznie. Udostępniamy Ranking Agentów - platformę na której można zapoznać się z ocenami agentów nieruchomości oraz informacjami o ich historycznych transakcjach.

Znajdź agenta